杭州上線官方二手房交易平臺
來源:中國城市報 更新時間:2021-08-31

能否“去中介化”?

杭州上線官方二手房交易平臺
 

杭州市住房保障和房產管理局旗下的二手房交易監管服務平臺網頁截圖。


二手房“官方直售”的時代來了?近期,浙江省杭州市住房保障和房產管理局(以下簡稱杭州住保房管局)旗下的“二手房交易監管服務平臺”宣布上線“個人自主掛牌房源”功能,或將打破傳統二手房交易只能通過中介的銷售模式。

此消息一出立即引發熱議,二手房沒有中間商賺差價的時代終于到了?若全國城市大范圍推廣,中介行業會“涼涼”嗎?

整個交易“去中介化”

不收服務費

目前,“杭州市二手房交易監管服務平臺”可以通過杭州住保房管局官方網站進入。

在該平臺上,只要完成實名注冊,房東們就可以自行在平臺上掛上自家房源,購房者也可以“繞開”中介,直接和房東面對面交易,整個過程“去中介化”。

記者注冊登錄該平臺發現,如果是賣家,目前需要在線填寫房屋客體信息、房屋權屬狀況及權利人基本信息,就可以完成房源自主掛牌;而買家在登錄后,在“掛牌房源公示”欄內,可以查詢個人自主掛牌房源和委托經紀掛牌房源,可以預覽到房源所在小區的建筑面積、規劃用途、掛牌時間,以及房主的聯系電話等。

為了杜絕信息外泄,平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易,還設置了用戶身份智能分類功能,比如個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放,經紀人員則無法查看,防止發生騷擾。

“我們此舉的主要目的是便民,為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在我們平臺上,也可以掛到中介那里,這樣一來可以提高房屋成交機會。”杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉這樣解釋杭州新政出臺的背景。

杭州市民王先生近期正考慮購置一套新的二手房,他告訴中國城市報記者,在他看來,杭州新政的作用主要有兩個,一是房源的官方背書,二是可以省下一筆不菲的中介費。

目前,在杭州,我愛我家、鏈家、貝殼找房等幾家主流經紀公司,中介費主要根據成交價有兩檔:房價100萬元以內收3%,100萬元以上的部分收2%。也就是說,一套400萬元的房子,中介費可能需要8萬元,而且主要由買家承擔。

全國僅15%二手房是自主交易新政下買賣雙方各有顧慮

“當前全國二手房交易中,約85%的交易是由中介機構參與完成的,而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易,也因為沒有平臺支持,交易風險很大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國城市報記者表示,此次杭州在全國率先搭建直售平臺,具有創新的意義,也能夠提高房屋直接交易的比例,其對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多的選擇。

隨著杭州“官方直售”政策的上線實施,對買家、賣家、中介也將帶來不同層面的影響。

在杭州市二手房交易監管服務平臺,記者瀏覽多個自主掛牌的個人房源發現,這些房源普遍已經在中介機構進行過掛牌。頁面展示的除了樓盤、戶型、面積等信息,還有房源照片——而這些房源照片多數是由中介公司提供。

由于市場上交易中介費普遍是向買方單方面收取,因此新政實施后,對房東來說,優勢主要在于增加了出售渠道。

但房東們還有另一層的擔心——由于目前只需要掃碼即可顯示房東姓名和電話,這是否會造成新的信息泄露?

另一方面,對于購房者來講,節省一筆不菲的中介費確實誘惑很大。但王先生告訴記者,他在認真研究了平臺信息后,最終是否會選擇與房東直簽還要慎重考慮。

“確實能省不少錢,但我擔心有一些隱藏風險無法規避,比如房子產權是否清晰、學區是否已經被占用、是否是兇房、后續貸款過戶等等手續是否會很復雜。”王先生說道。

對此胡萍莉也表示,目前平臺尚未設立資金監管賬戶,也就是說交易主要基于買賣雙方彼此的信任,比如雙方原本就是親屬朋友關系。如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務,目前來看還無法繞開中介。

她提醒,如果是買賣雙方談好了房價,且產權清晰、無貸款需求的,通過“官方直售”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務中心房管網簽窗口辦理網簽過戶手續,非常方便。但如果交易流程復雜,建議還是通過專業的中介公司。

完全替代中介暫不現實

但會加劇行業競爭

比起二手房買賣雙方,杭州在全國率先搭建直售平臺的消息一經發布,業內普遍認為將對中介行業產生巨大沖擊。

受此影響,杭州自主掛牌平臺上線僅一天時間,8月19日晚間,國內中介龍頭貝殼找房股價跌幅達到約15%。

嚴躍進也提到,杭州新政對于中介機構確實將造成一定的挑戰,相關中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。

“官方直售”模式今后會否成為主流?對此,合碩機構首席分析師郭毅分析,杭州住保房管局推出“杭州市二手房交易監管服務平臺”并非新鮮事物,在房源掛牌前,住保房管局僅會核驗房源本身及房主信息的真實性,但更多情況,比如房子的貸款及抵押信息、是否正在對外租賃、房屋是否掛有戶口,以及房子過去是否曾存在一些嫌惡情況等均無法驗證,而這些信息既關系到對房產價值的評判,也是購房家庭作為個體,難以全面了解到的。

“更不要說,房源展示僅是二手房買賣最基礎的環節。縱觀交易全鏈條,除了找到合適房源之外,還要經歷選房、看房、價格談判、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復雜過程,而這些交易環節,只有專業機構能夠輔助完成。因此,二手中介企業仍然具備不可替代性。”她說道。

空白研究院創始人楊現領則認為,業主自掛房源不等于房東直售,兩者有根本區別。業主個人掛牌只是多了一個房源展示的渠道,且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立,如果沒有流量,對于業主沒有任何意義。

在他看來,業主自掛房源更不等于唯一渠道獨家房源,業主仍然可以選擇中介多家掛牌、全網展示。杭州的做法可以理解為一項政府的便民措施,讓業主多了一個選擇。

記者注意到,在杭州市二手房交易監管服務平臺的個人房源頁面下方,會同時展示該房源在多個中介平臺的報價,但同一房源的掛牌價有時并不統一,這或進一步加劇本地中介行業的競爭。

“房東直售在國內沒有市場空間,原因很簡單,業主的期望永遠是賣高,掛牌價一般都明顯超出市場實際成交價,這個溢價率正常市場條件下達到5%左右,下行市場中,會達到5—10%。正是基于此,客戶一定要經過大量的帶看和比對,在經紀人的幫助下,通過雙方談判把價格降低。”楊現領分析。

因此,他認為即使在成熟的發達國家,哪怕是親戚朋友之間的房屋交易,也大多會委托經紀人,因為個人之間直接談判的效率不高。從杭州的實際情況來看,溢價率基本保持在5%—8%。

官方加碼交易監管

多地已有類似嘗試

事實上,杭州并非首個嘗試在官方層面搭建二手房交易平臺的城市。

去年5月,河南省永城市曾取締一批房地產黑中介,并成立了永城房產信息中心,是一個以政府為主導的房地產中介機構。不過,據悉通過該網簽中心辦理交易需要收取1%的服務費。

就在今年6月24日,深圳市房地產信息平臺也嘗試上線了“二手房交易系統”的模塊,其功能主要有三項:找中介買房、找中介賣房以及自助賣房。不過,上線數小時后,該交易系統就已下線。目前,平臺上已經無法看到相應的服務入口。

在租賃方面,2017年12月,深圳還聯合騰訊推出了新型智慧租賃平臺,也成為“去中介化”的、政府主導的交易平臺。

此外,在北京,2011年7月1日,北京住建委宣布由官方搭建的北京市存量房交易服務平臺將在海淀區率先試點,向居民提供二手房買賣服務,運行成熟后在全市推行。該平臺將為居民提供房源核驗、房源狀態查詢、網上簽約、資金等服務。

在業內人士看來,政府接連嘗試類似動作背后,本質是加強房源監管,而并非真的要“去中介化”。

楊現領認為,在互聯網日益發達、信息對稱程度不斷提升的情況下,中介滲透率不僅不會下降,反而會上升。目前國內一線城市中介滲透率達到85%以上,且逐年提升,原因是交易復雜度上升,換房比例上升,一個交易甚至可能涉及五六個買家或賣家。(記者 張阿嬙 )



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